Suelo para vivienda


Suelo para vivienda
      Autores

“El suelo es la base de la vivienda,
como la harina es para el pan”
.
Frase de una pobladora en un taller
de planeación participativa.

La vivienda es la unidad básica de todos los asentamientos humanos, ahí se desarrolla la vida individual y familiar. A partir de este espacio surge la vida en comunidad y se construye las prácticas culturales que rigen las relaciones sociales, económicas y políticas. En la vivienda también debería realizarse las actividades vitales de las personas, en un ambiente seguro, permanente y saludable; pero no siempre ocurre así.

Durante el siglo XX, las ciudades mexicanas tuvieron un notable crecimiento demográfico y urbano, marcado por la desigualdad económica y social de sus habitantes y la capacidad de los gobiernos para responder a la creciente demanda de obras, servicios y reglas, así como para ordenar el espacio urbano, situaciones que quedaron rebasadas tiempo atrás. Así, la política pública de vivienda ha favorecido preferentemente a la inversión privada en el desarrollo inmobiliario orientado a los sectores de ingresos medios y altos; aunque, desde las últimas décadas del siglo pasado, también impulsó cambios sustantivos para atender a los sectores de población de ingresos medios y bajos, afiliados a los fondos de ahorro para la vivienda; en cambio, dejó que los sectores más pobres de la población resolvieran sus problemas habitacionales como mejor pudieran, promoviendo o tolerando su acceso al suelo en las periferias urbanas, principalmente, en forma de asentamientos irregulares ubicados en los lugares menos adecuados —y por tanto más baratos—, porque carecen de obras y servicios urbanos, donde los pobladores deben participar en la construcción de sus propias viviendas y contribuir al esfuerzo colectivo para conseguir los bienes públicos.


     En el Laboratorio de Vivienda de la Facultad de Arquitectura — UNAM, se investigó las distintas formas de poblar la Zona Metropolitana del Valle de México, con la intención de documentar los procesos de urbanización de las últimas décadas, buscando definir criterios generales para identificar y caracterizar el suelo más adecuado para la vivienda que requiere la población de bajos ingresos, mediante un modelo de análisis que hace posible localizar suelo con buena aptitud para desarrollos de vivienda. *

Para los fines de la investigación, la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) se ha integrado con los territorios del Distrito Federal (hoy Ciudad de México) y sus 16 delegaciones, además de 59 municipios del Estado de México y un municipio del estado de Hidalgo. Una vez definida el área de estudio, se aplicó una metodología ya probada en otras investigaciones, para lo cual se actualizó la información sobre la extensión de la superficie urbanizada del territorio metropolitano, durante el periodo 1990-2015, empleando cartografías e imágenes satelitales y relacionando la información con el crecimiento demográfico y de vivienda. Sobre esa base de conocimiento, se observó los procesos de expansión o densificación de la ciudad, utilizando el método llamado Tipos de poblamiento (revisado y actualizado), que identifica y caracteriza zonas urbanas semejantes por su origen, localización y forma de producción del espacio habitable, en estrecha relación con las condiciones sociales y económicas de sus habitantes. Estos tipos son: Centro Histórico, Colonia popular, Pueblos conurbados y no conurbados, conjuntos habitacionales, colonias de nivel residencial medio y de nivel residencial alto.
     A partir del análisis de las tendencias de crecimiento demográfico y de vivienda, se hizo una proyección alternativa a la propuesta oficial para el periodo 2010-2030, relacionándola con la expansión de la urbanización metropolitana. Así mismo, fueron caracterizados los factores geográficos y ambientales del territorio de soporte de la urbanización. En complemento, se hizo una caracterización del estado actual de la habitabilidad de la vivienda y de los componentes urbanos relacionados. Los resultados de esos procesos de análisis permitieron evaluar los contenidos de los programas de ordenamiento territorial de la ZMVM y de las tres entidades que la conforman. 
     Para decidir teóricamente sobre las posibilidades de aprovechamiento del suelo no urbanizado y destinarlo a la vivienda de la población de bajos ingresos, se empleó el método de análisis
multicriterio
, el cual considera los aspectos físico-ambientales, urbano-regionales y socioeconómicos, obteniendo así las áreas con mayor potencial para la vivienda. Los resultados de ese análisis fueron comparados con los Perímetros de Contención Urbana y las reservas de suelo existentes en el Registro de Reservas Territoriales Públicas y Privadas (Renaret), de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). El complemento metodológico al trabajo de gabinete fue la investigación etnográfica levantada en campo, a través de la cual 18 estudios de caso fueron realizados, los cuales dieron soporte comprobatorio a los resultados obtenidos en el proceso de investigación. Finalmente, las conclusiones del trabajo permitieron delinear recomendaciones generales a las instituciones del sector vivienda y ordenamiento territorial.

 

El estudio realizado permitió constatar que, en veinte años (1990-2010), la relación población-vivienda de la zona metropolitana, pasó de 15.5 millones de habitantes y 3.2 millones de viviendas a 20.1 millones de habitantes y 5.3 millones de viviendas. Las proyecciones alternativas de población estimaron que veinte años después (2010-2030) el incremento de población alcanzaría la cifra de 23.4 millones de personas, que ocuparán 7.4 millones de viviendas; es decir, un aumento de 3.3 millones de habitantes que demandarán 2.1 millones de viviendas a lo largo del periodo mencionado. El suelo requerido para atender esa demanda quedará sujeto al tipo de poblamiento que los gobiernos y las políticas públicas pretendan impulsar (gráfica: Proyecciones alternativas). 
     La tendencia de expansión física de la urbanización de la zona metropolitana puede ser observada en los cuatro mapas que ilustran veinticinco años de crecimiento urbano de 1990 a 2015 (mapas y gráfica: Superficie urbanizada ZMVM), las cuales muestran que, en 1990, el área urbana metropolitana ocupaba 83,781 hectáreas y, para 2015, ya alcanzaba 181,695 hectáreas.
     El método de los tipos de poblamiento permitió corroborar que, durante el periodo 1990 a 2010, la ciudad siguió con un patrón dominado por el poblamiento popular identificado con las colonias populares y los pueblos conurbados, seguido en importancia por el poblamiento representado por conjuntos habitacionales, así en 1990, el poblamiento de colonias y pueblos representaba 55% de todo el territorio urbanizado, lo cual aumentó 65%, en 2010; en tanto que, en el mismo periodo, los conjuntos habitacionales también aumentaron sustancialmente su presencia, pasando de 15% —en 1990— a 21%, en 2010.
     Según las informaciones publicadas por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), es evidente que, por lo menos, la mitad de la población nacional se encuentra en alguna de las categorías de pobreza, y la Ciudad de México, así como los municipios que conforman la zona metropolitana no son la excepción, aunque la situación general de esos grupos locales de población no sea tan grave como en otras regiones del país. Es por eso que, en toda la metrópoli, un poco más de la tercera parte de su población se encuentra en situación de pobreza, relacionada con la segregación espacial y el rezago social.
     Otro aspecto relevante reportado en la investigación es la falta de un proyecto integrador para la ciudad y un sistema de planeación urbana y metropolitana que considere la creciente demanda de vivienda, así como la necesidad de constituir reservas territoriales adecuadas, en particular, para la población de ingresos bajos, que es la más numerosa, ya que las reservas en el Renaret inscritas por promotores de vivienda en la Conavi están frecuentemente desvinculadas de las áreas urbanizadas, en municipios periféricos donde el precio del suelo responde a las condiciones del sistema financiero del mercado de vivienda; pero, debido a su aislamiento o desvinculación urbana, no ofrecen condiciones favorables para un hábitat de calidad. Todo lo antes expresado contradice el propósito declarado de implementar una estrategia de desarrollo urbano metropolitano que señale como objetivos la sustentabilidad y la equidad; pues propicia, por el contrario, el crecimiento de una ciudad dispersa y segregada.
     El análisis multicriterio indicó que los municipios con mayor cantidad de suelo apto para desarrollos habitacionales se encuentran al norte y al oriente de la metrópoli, coincidiendo con las proyecciones de población y requerimiento de vivienda a futuro; sin embargo, sería importante no repetir los errores cometidos en años anteriores en los municipios metropolitanos, donde existen 365,874 viviendas deshabitadas, de las cuales cerca de 20% se encuentra en conjuntos habitacionales del sector norte. Contradictoriamente con esa realidad, por ejemplo, durante el periodo 2000-2014, el gobierno del Estado de México autorizó 773,780 viviendas, sólo en los municipios de Tecámac, Zumpango y Huehuetoca, donde se encuentra la mayor desocupación de vivienda; en cambio, en esos mismos municipios, no han implementado acciones institucionales significativas para apoyar procesos de planeación y producción organizada de vivienda en asentamientos populares, o de mejoramiento de vivienda en pueblos y colonias populares.

Las recomendaciones que hace el Laboratorio de Vivienda a los organismos públicos del sector vivienda y desarrollo urbano son producto de los diversos análisis realizados en este estudio, con la intención principal de contribuir a mejorar la calidad de vida de la población de menores ingresos, favoreciendo su acceso a una diversidad de productos habitacionales y no sólo a la vivienda producida para la demanda cautiva del mercado inmobiliario, debida a la existencia de los fondos de ahorro para la vivienda social.

  1. Del marco jurídico: para actualizar leyes y reglamentos estatales y federales, en lo relativo a la planeación y ordenamiento territorial de la ZMVM, la coordinación de los tres órdenes de gobierno, el financiamiento del desarrollo y la creación de reservas territoriales para el desarrollo urbano sustentable, equitativo e incluyente. Homologación de las Leyes de Vivienda a nivel federal y de las tres entidades metropolitanas; simplificando trámites en el proceso de producción de vivienda, y abriendo las opciones normativas para facilitar la viabilidad y financiamiento para la Producción Social de Vivienda (PSV), nombre con el que se reconoce las formas de producción comúnmente aplicadas por la población en general. 
  2. De planeación y ordenamiento territorial: revisión y actualización de los programas de ordenamiento territorial de la ZMVM y de las tres entidades involucradas, incluyendo en sus políticas, estrategias, programas, instrumentos y acciones, los conceptos “vivienda” y creación de “reservas territoriales”, en función de la planeación estratégica metropolitana y la determinación de la demanda real de vivienda.
  3. De financiamiento para la producción de vivienda social, como alternativa y complemento a la producción comercial de vivienda. Homologando los criterios de las instituciones y fondos financieros para las líneas de crédito y otorgamiento de subsidios en distintas modalidades: Desarrollo de programas de lotes con servicios; Adquisición de suelo para vivienda; Adquisición de vivienda (nueva y usada); Mejoramiento y ampliación de vivienda; Autoproducción de vivienda y Asesoría técnica especializada.
  4. De procedimiento a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi): para evaluar la política de vivienda y revisar el método con el que fueron establecidos los perímetros de contención urbana; sugiriendo considerar los factores analizados y criterios aplicados en el presente estudio, para proponer un método ajustado a las mejores calificaciones y a la factibilidad de desarrollo urbano habitacional.
  • Connolly, Priscilla. Tipos de poblamiento en la Ciudad de México. México: Observatorio Urbano de la Ciudad de México / Universidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco, 2010.
  • Consejo Nacional de Población (Conapo). Escenarios demográficos y urbanos de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México 1990-2010. México: Consejo Nacional de Población, 1998.
  • Coulomb, René y Martha Schteingart. Entre el Estado y el mercado. La vivienda en el México de hoy. México: H. Cámara de Diputados, LIX Legislatura / Universidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco y Miguel Ángel Porrúa, 2006.
  • Duahu, Emilio y Ángela Giglia. Las reglas del desorden. Habitar la Metrópoli. México: Universidad Autónoma Metropolitana / Siglo XXI Editores, 2008.
  • Garza Villarreal, Gustavo. La Ciudad de México en el fin del segundo milenio. México: El Colegio de México y Gobierno del Distrito Federal, 2000.
  • Suárez Pareyón, Alejandro. La situación habitacional en la Ciudad de México en el fin del segundo milenio, coordinado por Gustavo Garza Villarreal. México: El Colegio de México / Gobierno del Distrito Federal, 2000.
  • Suárez Pareyón, Alejandro. “Valor del equipamiento habitacional en la Ciudad de México”, en Gustavo Garza Villarreal, Valor de los medios de consumo colectivo en la Ciudad de México. México: El Colegio de México, 2015.
Alejandro E. Suárez Pareyón

Es arquitecto por la UNAM, Profesor de Tiempo Completo, en la Facultad y Posgrado de Arquitectura, con 46 años de trabajo docente y de investigación. Responsable del campo de conocimiento Arquitectura, Ciudad y Territorio del posgrado en Arquitectura y coordinador del Laboratorio de Vivienda en la facultad. Ha sido responsable de numerosos proyectos de vivienda social, investigaciones y trabajos de planificación urbana y de ordenamiento territorial. Autor de numerosos artículos especializados, ensayos y libros. Ha recibido varias distinciones nacionales e internacionales, destacando el Premio Universidad Nacional 2006.

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